quando devo pagar o itbi?

COBRANÇA DE ITBI SÓ É POSSÍVEL APÓS TRANSFERÊNCIA EFETIVA DO IMÓVEL

O STF manteve decisão que considerou ilegal a cobrança do imposto, pela Prefeitura de São Paulo, antes do registro em cartório.

Por unanimidade, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório. A questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão do Plenário Virtual encerrada na sexta-feira (12).

O recurso foi interposto pelo Município de São Paulo (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. O município alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.

Transferência efetiva

Em seu voto, o presidente do STF, ministro Luiz Fux (relator), observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Ele apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Sistema de precedentes

O ministro salientou que, apesar de a questão constitucional já estar pacificada, é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral, em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo. Fux ressaltou a necessidade de atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, para assegurar o papel do Supremo como Corte Constitucional e garantir segurança jurídica aos jurisdicionados. A medida, a seu ver, previne tanto o recebimento de novos recursos extraordinários como a prolação desnecessária de múltiplas decisões sobre controvérsia idêntica.

Tese

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Fonte: Site STF

Mas afinal, o que é um inventário?

O inventário é o procedimento judicial (perante um Juiz de Direito) ou extrajudicial (Tabelião de Notas), cujo objetivo é promover a regularização da transferência patrimonial aos herdeiros, por ocasião do falecimento de alguém. Vale ressaltar que, conforme dispõe o artigo 1784 do Código Civil Brasileiro, “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”.
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Registro da sentença de usucapião está condicionado ao registro da reserva legal

O registro de imóvel rural sem matrícula adquirido por sentença de usucapião está condicionado à averbação da reserva legal ambiental, que é a área que deve ter sua vegetação nativa preservada. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A questão chegou ao STJ em recurso do estado de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça local, que não determinou a averbação da reserva legal por falta de exigência em lei no caso de aquisição originária.

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso, destacou que a jurisprudência respaldada em precedentes do STJ considera que a averbação da reserva legal é condição para o registro de qualquer ato de transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel rural. Contudo, a situação no caso é de aquisição originária por usucapião de imóvel sem matrícula.

Nessa hipótese, o relator aplicou o princípio hermenêutico in dubio pro natura.  Isso significa que, na impossibilidade de aplicação literal de lei, a interpretação do conjunto normativo deve ser a mais favorável ao meio ambiente.

Sanseverino afirmou que esse princípio, já adotado pelo STJ, constitui uma exceção à regra hermenêutica de que as normas limitadoras de direitos, como são as normas ambientais, devem ter interpretação estrita. “A exceção é justificada pela magnitude da importância do direito fundamental ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”, explicou o ministro, citando o artigo 1º, inciso III, combinado com o artigo 225 da Constituição Federal.

Maior proteção

O ministro ressaltou que no meio rural é muito comum a transmissão apenas do domínio, desacompanhada de transmissão da propriedade. Por isso, ele entende que a interpretação estrita da lei, dispensando prévia averbação da reserva legal no caso de aquisição por usucapião, reduziria demasiadamente a eficácia da norma ambiental e, assim, conduziria a um resultado indesejável, contrário à sua finalidade protetiva.

Para o relator, é possível extrair outro entendimento do texto legal, tomando a palavra “transmissão” em sentido amplo, como ato de passar algo a alguém, de modo a abranger também a usucapião, que pode ser considerada uma transmissão da propriedade por força de sentença.

“Esse sentido mais amplo está em sintonia com o princípio in dubio pro natura, pois, havendo diversos sentidos de um dispositivo legal, deve-se privilegiar aquele que confere maior proteção ao meio ambiente”, concluiu Sanseverino.

Novo Código Florestal

O novo Código Florestal modificou a forma de publicidade da reserva legal ambiental ao instituir o Cadastro Ambiental Rural (CAR), onde passou a ser registrada a reserva legal, dispensada a averbação no cartório de registro de imóveis.

O relator entendeu que a nova legislação florestal é aplicável ao caso, sendo necessário, portanto, condicionar o registro da sentença de usucapião ao prévio registro da reserva legal no CAR.

Essa interpretação foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma, que deu provimento ao recurso para condicionar o registro da sentença de usucapião ao prévio registro da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural.

Leia o voto do relator.

Fonte site do STJ

A ESCRITURA PÚBLICA PODE SER LAVRADA POR QUALQUER TABELIÃO

Em conversa com várias pessoas, inclusive antigos colegas advogados, percebi que ainda há aqueles que desconhecem sobre a possibilidade de celebração de atos notariais (escrituras em geral – compra e venda, doações, separação e divórcios etc) pelos tabeliães de notas localizados em cidades diversas de onde está situado o imóvel e as partes contratantes.

Dispõe o artigo 8º da lei 8.935/94 que trata dos Serviços Notariais e de Registro que “É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio”.

Como se nota a lei permite, por exemplo, que uma pessoa que resida em Três Lagoas/MS e que esteja comprando um imóvel situado em Andradina/SP, escolha para a lavratura da escritura de compra e venda o Tabelião localizado no município de Itapura/SP.

Vale lembrar que o registro da escritura deve ser feito, necessariamente, no Registro de Imóveis da comarca da situação do imóvel. Desta forma, no exemplo dado, o registro seria feito no Cartório de Registro de Imóveis de Andradina/SP.

Por fim, importa anotar que o Tabelião é um profissional do direito que atua para formalizar juridicamente a vontade das partes, sendo que o critério preponderante para a escolha deste profissional deve ser a confiança depositada pelas partes, bem como a eficiência, urbanidade e adequação nos serviços prestados aos usuários.

Fabio Silvino – Tabelião

STJ decide que é nula a doação de imóveis feita pelo cônjuge adúltero para concubina

Quarta Turma anula doação de imóveis feita por cônjuge adúltero para concubina

Acompanhando o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STF) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia julgado improcedente uma ação de nulidade envolvendo a doação de imóveis do casal feita por cônjuge adúltero em favor da concubina.

Mãe e filho requereram a anulação da transferência de imóveis doados pelo ex-marido e pai para a concubina, com quem teve dois filhos, descobertos após seu falecimento. O casal se divorciou em 1989, e a ação ordinária de nulidade de ato jurídico contra a concubina foi ajuizada em dezembro de 1997, quase dois anos após a morte do ex-marido, ocorrida em fevereiro de 1996.

De acordo com os autos, parte do “considerável patrimônio” construído durante os 46 anos de casamento em regime de comunhão universal de bens foi transferida à concubina mediante procuração que já havia sido revogada pela ex-esposa.

O tribunal paulista julgou a ação improcedente, ao entendimento de que o prazo decadencial para contestar doações fraudulentas, por força do artigo 1.177 do Código Civil de 1916, é de dois anos contados da data em que dissolvida a sociedade conjugal. Como a dissolução se deu em 1989 e a ação foi proposta em 1997, há muito já transcorrera o lapso decadencial, terminado em 1991.

No recurso ao STJ, mãe e filho sustentaram, entre outros pontos, que em ação proposta por herdeiro preterido a prescrição é de 20 anos; que os atos de transmissão da propriedade dos bens são nulos de pleno direito, pois houve revogação do mandato antes mesmo da lavratura das escrituras; e que a nulidade absoluta não se sujeita à prescrição, pois o vício de consentimento não se confunde com sua ausência absoluta.

Sem poderes

Citando doutrina e precedentes, o ministro Luis Felipe Salomão detalhou a distinção entre direitos potestativos e subjetivos e reconheceu que o prazo decadencial para o cônjuge ou seus herdeiros necessários anular a doação feita pelo cônjuge adúltero ao seu cúmplice é de dois anos, a partir da data do divórcio ou da anulação da sociedade conjugal.

Para o relator, no entanto, o caso em questão é peculiar, pois requer a anulação de doação praticada por quem não dispunha de poderes para efetuar o negócio jurídico discutido na ação.

Segundo Salomão, a controvérsia consiste em saber se o prazo para anulação de transmissão de imóvel efetuada com procuração previamente revogada submete-se à decadência ou se constitui nulidade de pleno direito que atinge todos aqueles que não agiram de boa-fé. A resposta, acrescentou, é a segunda hipótese.

Para ele, o prazo decadencial é para anulação de contrato por vício de consentimento, e não para ausência de consentimento. Consequentemente, a invocação desses dispositivos pelas instâncias ordinárias se torna inadequada, pois a procuração utilizada pelo doador já havia sido revogada, resultando em venda a non domino (venda realizada por quem não tem poder de disposição sobre a coisa).

Em tal situação, entendeu o ministro, o que emerge como vício é a completafalta de legitimação do alienante, que consiste na inaptidão específica para determinado negócio jurídico.

Imprescritível

Luis Felipe Salomão ressaltou em seu voto que a Terceira Turma já firmou entendimento de que a ausência de consentimento em transferência de imóvel pertencente ao patrimônio do casal é ato jurídico absolutamente nulo e, por isso, imprescritível.

Assim, prevalece a tese dos recorrentes de que houve error in procedendo, o que torna a demanda imprescritível e justifica a anulação dos atos processuais a contar da sentença para propiciar a regular instrução do processo e o enfrentamento das questões de fato e de direito pelas instâncias ordinárias.

“Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial para anular o acórdão recorrido e a sentença, para que o feito tenha regular instrução, propiciando o adequado enfrentamento das teses expostas na exordial, assim como o exercício da ampla defesa e do contraditório pelas partes litigantes”, concluiu o relator. A decisão foi unânime.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

Fonte: site do STJ

COBRANÇA DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO “INTER VIVOS” (ITBI) MUNICÍPIO DE TRÊS LAGOAS/MS

Recentemente foi publicado o Decreto n. 143, de 23 de setembro de 2014, que Aprovou o regulamento do Imposto Sobre Transmissão “inter vivos” (ITBI), instituindo nova fórmula para apuração da base de cálculo do referido tributo, com a finalidade de Modernização da Administração Tributária e da Gestão dos Setores Sociais Básicos, conforme instituído pela Lei Municipal n. 2.821, de 15 de abril de 2014.

A partir do segundo semestre deste ano, os contribuintes do ITBI do município de Três Lagoas/MS começaram a perceber que a base de cálculo para recolhimento do ITBI passou a patamares elevados, o que provocou o aumento do valor do tributo cobrado.

Conforme prevê o artigo 1º do decreto acima citado, “o valor venal para fins de apuração da base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) será o valor de venda do mercado à vista, mesmo que este seja maior do que o valor venal utilizado como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)”.

Logo, o valor venal que foi adotado para a cobrança do IPTU não tem mais nenhuma relevância para a cobrança do ITBI, mas sim o “valor venal para fins de transferência” apurado pelo setor competente da Administração Tributária que realiza o lançamento, que é feito com base em critérios não muito objetivos.

Após a apuração do “valor venal para fins de transferência” (que sempre é superior à base de cálculo do IPTU e muitas vezes superior ao valor real do negócio entabulado entre as partes contratantes) o contribuinte tem a faculdade de não concordar com a avaliação apresentada e requerer uma avaliação especial do imóvel (art. 3º do decreto) ou, ainda, poderá oferecer avaliação contraditória ao valor arbitrado, o que gerará um procedimento próprio para apuração do valor, cujos critérios, mais uma vez, passam longe da objetividade.

Na prática, tem se visto que o valor dos imóveis (lotes, casas, prédios comerciais, industriais etc) para fins de transferência apurado pelo Fisco do Município de Três Lagoas/MS está causando um efeito cascata, pois com o aumento da base de cálculo, além do aumento do próprio tributo, os custos para a lavratura da escritura nos Cartórios de Notas da cidade de Três Lagoas/MS, bem como o registro também aumentaram significativamente.

Ao contribuinte do ITBI (adquirentes de imóveis) só resta se movimentar para diminuir os seus custos. Uma maneira é procurar cartórios de notas das cidades vizinhas do Estado de São Paulo, já que a escritura pode ser lavrada por qualquer Cartório do Brasil, conforme autoriza o artigo 8º da Lei 8.935/94.

A título de exemplo, no Tabelionato do Município de Itapura/SP (cidade que dista 46 KM do município de Três Lagoas), uma escritura de um imóvel avaliado pelo Município em torno de R$ 100.000,00 (cem mil reais), se ela for lavrada no Cartório de Itapura/SP o seu valor fica metade (1/2) do valor dos custos da mesma escritura lavrada em alguns dos Cartórios do município de Três Lagoas/MS.

Portanto, diante da fome do município de Três Lagoas/MS na cobrança do ITBI o contribuinte não deve se acomodar e deve procurar formas mais econômicas para dar segurança às suas compras imobiliárias.

Registro de Imóveis – Dúvida – ausência de direito sucessório do ex-companheiro da herdeira pré-morta – inteligência do artigo 1.830 do Código Civil – dúvida improcedente.

Vistos.

O 8º Oficial de Registro de Imóveis suscitou a presente dúvida, a requerimento de Rute Aparecida Firmino Turci e outros, diante da recusa de registro da escritura pública de inventário e partilha e da posterior re-ratificação, ambas lavradas no 1º Tabelião de Notas de Diadema, cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 25.073 daquela Serventia.

Segundo narrado pelo Oficial, a qualificação negativa dos títulos ocorreu porque à época da sucessão de Roque Turci e sua mulher Rute Turci, a herdeira pré-morta, Lucieri, era casada em segundas núpcias, pelo regime de comunhão parcial de bens, com José Pedro de Lima Filho, sendo que este não consta como herdeiro de seus bens particulares (fls.02/09).

Os interessados alegam, em síntese, que Lucieri conviveu com José Pedro de Lima Filho durante 13 anos e que, nesse período, o casal não teve filhos e não adquiriu bens.

Ainda, informam que quando da abertura da sucessão, constatou-se que o casal estava separado de fato há mais de 04 anos (meados de 2001 até a data da morte em 17 de março de 2013). Deste modo, entendem não assistir qualquer direito sucessório ao ex-cônjuge (fls.17/39).

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.104/105).

É o relatório. DECIDO.

Com razão os suscitados e o Ministério Público.

Não basta para ingressar na ordem de vocação hereditária a qualidade de ex- companheiro, mas, pelo contrário, é preciso que no momento da morte o casamento se encontre vigente. De acordo com os documentos juntados e a ordem cronológica exposta no pedido (fls.20), não há dúvidas de que à data do óbito já estava desfeita a vida em comum do casal.

O legislador, nos termos do artigo 1.830, só reconhece o direito sucessório aos cônjuges supérstite, in verbis:

“Somente é reconhecido direito sucessório ao cônjuge sobrevivente se, ao tempo da morte do outro, não estavam separados judicialmente, nem separados de fato há mais de dois anos, salvo prova, neste caso, de que esta convivência se tornara impossível sem culpa do sobrevivente”.

A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça Paulista é pacífica quanto a esse entendimento, in verbis:

“Inventário – Decisão que determinou a apresentação de novo plano de partilha, constando um único herdeiro – Agravante que estava separada judicialmente do de cujus, por ocasião do falecimento – Exclusão da sucessão que se impõe – exegese do art. 1830 do Código Civil – Imóvel pertencente ao falecido em razão de sucessão, portanto, excluído da comunhão – Art. 1.659, inciso I, do Código Civil” (TJSP, AI 90101282089, Rel. Christine Santini Anafe, j. 01/09/2010).

Cabe referir à doutrina de Carlos Roberto Gonçalves:

“O Superior Tribunal de Justiça, antes do advento do Código Civil de 2002, já firmara entendimento (o ilustre Desembargador menciona, em nota de rodapé, RT, 735/131, 760/232) de que o regime de comunhão entre os cônjuges cessa se há prolongada separação de fato do casal, estando desfeita a vida em comum, extinta a “afectio societatis”, não se comunicando os bens que um deles tiver adquirido, nesse tempo, sem qualquer esforço ou colaboração do outro, com que não mais coabitava”. (Direito Civil Brasileiro, vol. 7 – Direito das Sucessões, 4ª edição, Saraiva, 2010, p. 181).

Por fim, importante salientar a orientação do artigo 1.659 quanto à separação parcial de bens, in verbis:

“Art. 1.659 – Excluem-se da comunhão:

I – os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar.”

Assim, reconhecida a ausência de direito sucessório por parte de José, sendo certo que o imóvel de Lucieri fora adquirido por herança, imperioso concluir que não prospera o óbice imposto pelo Registrador.

Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo e determino o registro dos documentos apresentados.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Encaminhe-se à Serventia extrajudicial os documentos originais, após o bntrânsito em julgado desta decisão, que deverão ser retirados pelo interessado no prazo de 15 dias.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P. R. I.C

São Paulo, 26 de agosto de 2014.

Tânia Mara Ahualli

Juíza de Direito

Lei brasileira não se aplica à herança de imóvel situado na Alemanha

A disputa por um imóvel confiscado pela Alemanha Oriental logo após a Segunda Guerra Mundial chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Ainda durante a guerra, em 1943, um casal de alemães fez testamento deixando o imóvel para o cônjuge sobrevivente. Caso ambos falecessem, o bem deveria ser dividido igualmente entre os dois filhos, um homem e uma mulher. E se um deles morresse, o patrimônio seria destinado integralmente para o filho vivo.

A família veio para o Brasil. O filho morreu em 1971, deixando esposa e dois filhos. No ano seguinte, faleceu o pai e, em 1980, a mãe. Os bens adquiridos no Brasil foram regularmente partilhados. O imóvel na Alemanha não entrou na partilha porque o casal não era proprietário do bem na ocasião das mortes.

Com a queda do muro de Berlim em 1989, que unificou a Alemanha, os imóveis confiscados foram devolvidos aos antigos donos. Em viagem ao país europeu, um dos netos do casal descobriu que a tia, usando o testamento feito em 1943, obteve na Justiça alemã seu reconhecimento como única herdeira da propriedade, que foi vendida em 1993.

Os sobrinhos entraram com ação de sonegados no Brasil pedindo o pagamento do valor total recebido pelo imóvel, alegando má-fé da tia, pois eles a haviam questionado sobre o bem e, segundo o processo, ela teria dito que nada sabia a respeito.

Jurisdição

O pedido dos sobrinhos foi negado em primeira e segunda instâncias pela Justiça de São Paulo. Os magistrados entenderam que o caso estava fora da jurisdição brasileira.

No recurso ao STJ, os sobrinhos alegaram que o artigo 8º, parágrafo 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil (LICC) estabelece que “os bens móveis trazidos para o país serão regidos pela nossa legislação”. Para eles, o produto da venda da casa localizada na Alemanha, dinheiro que foi trazido ao Brasil, deveria ter sido dividido na proporção de 50% para a tia e 50% para eles.

O relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, observou no processo que, em correspondência enviada a advogados na Alemanha, a tia deixou clara a intenção de preservar os interesses dos sobrinhos, caso eles tivessem algum direito hereditário perante a legislação alemã. Contudo, o tribunal alemão reconheceu a tia como única herdeira, conforme expresso no testamento.

Regra do domicílio

Bellizze explicou que a discussão no caso era definir qual estatuto deveria ser aplicado à sucessão de bem situado no exterior: se a lei brasileira, que considera a lei do domicílio do falecido, ou se a lei alemã, onde está o imóvel e onde o testamento foi feito.

Para o relator, a prevalência da lei do domicílio do indivíduo para regular suas relações jurídicas pessoais não é absoluta. A conformação do direito internacional privado exige a ponderação de outros elementos de conectividade que deverão, a depender da situação, prevalecer sobre a lei de domicílio do falecido.

No caso, observou o ministro, não bastasse o imóvel, objeto da pretensão de sobrepartilha, encontrar-se situado na Alemanha, circunstância suficiente para tornar inócua a incidência da lei brasileira (a do domicílio da de cujus), a autora da herança, naquele país, deixou testamento lícito, segundo a lei alemã regente à época de sua confecção, conforme decidido pelo órgão do Poder Judiciário alemão.

Lei do país do imóvel

Bellizze apontou que a própria Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), como é chamada hoje a LICC, dispõe no seu artigo 8º, caput, que as relações concernentes aos bens imóveis devem ser reguladas pela lei do país em que se encontrem.

Já o artigo 89 do Código de Processo Civil é expresso ao reconhecer que a jurisdição brasileira, com exclusão de qualquer outra, deve conhecer e julgar as ações relativas aos imóveis situados no país, assim como proceder ao inventário e partilha de bens situados no Brasil, independentemente do domicílio ou da nacionalidade do autor da herança.

“A lei brasileira, de domicílio da autora da herança, não tem aplicação em relação à sucessão do bem situado na Alemanha antes de sua consecução, e, muito menos, depois que o imóvel passou a compor a esfera jurídica da única herdeira. Assim, a pretensão de posterior compensação revela-se de todo descabida, porquanto significaria, em última análise, a aplicação indevida e indireta da própria lei brasileira”, ponderou Bellizze.

A conclusão do relator para negar o recurso dos irmãos foi seguida pela Turma. Os ministros decidiram que a existência de imóvel situado na Alemanha, bem como a realização de testamento nesse país, são circunstâncias prevalentes para definir a norma do local onde o bem se encontra (lex rei sitae) como a regente da sucessão relativa a esse bem. Afasta-se, assim, a lei brasileira, de domicílio da autora da herança, e o herdeiro do imóvel será apenas quem a lei alemã disser que é.

A notícia ao lado refere-se ao seguinte processo: REsp 1362400
Fonte: Site STJ

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